Medellín planteó reformar el POT para enfrentar el déficit de vivienda y ordenar el crecimiento urbano

La falta de oferta de vivienda nueva, el incremento sostenido en los precios de compra y de los arriendos, así como las dificultades que enfrentan miles de familias de ingresos medios y bajos para acceder a una solución habitacional, llevaron a la Alcaldía de Medellín a plantear una serie de modificaciones al Plan de Ordenamiento Territorial (POT) con el propósito de responder a los desafíos que enfrenta actualmente la ciudad en materia de hábitat.

La propuesta hace parte de la revisión y ajuste de mediano plazo del instrumento de planificación urbana y contempla medidas orientadas a incentivar la construcción de vivienda social, fortalecer el mejoramiento integral de barrios, reconocer nuevas formas de habitar y regular con mayor precisión el crecimiento de la vivienda destinada al turismo.

El diagnóstico presentado por el Departamento Administrativo de Planeación evidencia que Medellín atraviesa una situación compleja en materia habitacional. De acuerdo con la directora de la entidad, Luz Ángela González Gómez, los indicadores muestran que una parte importante de los hogares aún no cuenta con condiciones adecuadas para vivir.

"Según la Encuesta Calidad de Vida, 20 de cada 100 hogares no tienen un lugar digno para vivir. Es decir, el 19,1 % presenta déficit habitacional, del cual el 3,8 % corresponde al déficit cuantitativo y el 15,3 % al cualitativo, pero además enfrentamos una baja oferta de vivienda nueva y una limitada construcción formal", explicó la funcionaria.

Frente a este panorama, una de las principales apuestas del proyecto consiste en generar incentivos para promover la construcción de Vivienda de Interés Social (VIS) y Vivienda de Interés Prioritario (VIP), sectores que en los últimos años han mostrado dificultades para responder a la demanda existente.

Entre las medidas propuestas figura un esquema de beneficios urbanísticos para los proyectos desarrollados en alianza con el Instituto Social de Vivienda y Hábitat de Medellín (Isvimed).

Según explicó Planeación, "los proyectos que se desarrollen en asocio o convenio con el Isvimed podrán acceder a un 50 % adicional en el número de viviendas y un descuento en las obligaciones urbanísticas, bajo condiciones específicas".

No obstante, dichos beneficios estarán condicionados al cumplimiento de varios requisitos. Entre ellos, que el proyecto esté destinado completamente a vivienda social y que al menos el 40 % de las unidades habitacionales beneficien a población vinculada a los programas del Isvimed.

La propuesta también incorpora nuevas exigencias para los desarrollos urbanísticos de mayor escala. En predios superiores a 1.500 metros cuadrados se priorizará el cumplimiento de las obligaciones urbanísticas dentro del mismo proyecto, mientras que en lotes de más de 6.000 metros cuadrados será obligatorio formular operaciones urbanas especiales que permitan una planificación integral del territorio.

Otro de los cambios relevantes incluidos en la revisión del POT es el reconocimiento normativo de la vivienda colectiva como una modalidad habitacional diferenciada. Esta figura busca responder a las transformaciones demográficas, económicas y sociales que han modificado la composición de los hogares en Medellín.

La nueva tipología permitirá incorporar espacios compartidos, como zonas de lavandería, salones comedor y otras áreas de uso común, aunque establece restricciones claras: no podrá desarrollarse en suelo rural ni utilizarse como mecanismo para compensar obligaciones urbanísticas.

La Administración Distrital también propone fortalecer las intervenciones en barrios y asentamientos mediante los Planes de Legalización, Regularización y Mejoramiento del Hábitat (PLRMH), instrumentos que permitirán desarrollar acciones diferenciadas según las condiciones de cada territorio.

Las estrategias incluyen procesos de legalización de predios, regularización urbanística, titulación de viviendas, mejoramiento del espacio público, obras de mitigación del riesgo y, cuando las condiciones lo hagan necesario, programas de reasentamiento para las familias ubicadas en zonas de alto riesgo.

En materia turística, el proyecto introduce una regulación más específica para las viviendas destinadas al alojamiento temporal. La iniciativa reconoce esta actividad como un servicio de hospedaje y establece nuevas condiciones para su funcionamiento.

Entre las disposiciones propuestas se encuentra la exigencia del Registro Nacional de Turismo para inmuebles destinados a estancias inferiores a 30 días, así como restricciones sobre las zonas donde podrán operar. La actividad solo estaría permitida en áreas específicas de alta y media mixtura, así como en sectores definidos como Zonas de Tratamiento Especial y áreas de Desarrollo Orientado al Transporte.

Además, cuando un inmueble residencial cambie su destinación hacia vivienda turística, será obligatorio tramitar las respectivas licencias urbanísticas de adecuación.