El Gobierno nacional avanza en la elaboración de un borrador de decreto con el que busca establecer que los proyectos de Vivienda de Interés Social (VIS) sean comercializados exclusivamente en pesos colombianos y prohibir que su precio se pacte o ajuste con base en salarios mínimos legales mensuales vigentes. La iniciativa, que aún no ha sido expedida de manera definitiva, plantea cambios en la forma en que se estructuran y formalizan los negocios jurídicos asociados a este tipo de vivienda.
De acuerdo con el texto del borrador, el valor máximo de la Vivienda de Interés Social se mantendría, como regla general, en el equivalente a 135 salarios mínimos legales mensuales vigentes, en concordancia con lo dispuesto en el artículo 91 de la Ley 388 de 1997 y el artículo 293 de la Ley 2294 de 2023. No obstante, el énfasis del proyecto normativo está puesto en la obligación de expresar el precio final de la vivienda en pesos colombianos desde las primeras etapas de la negociación.
El documento establece que toda separación, promesa de compraventa, encargo fiduciario o cualquier otro negocio jurídico destinado a la adquisición de una VIS deberá fijar “de manera expresa, clara y verificable el precio total de la vivienda en pesos colombianos”, el cual sería el único valor exigible durante la ejecución del contrato y hasta su finalización. Con esta disposición, el Gobierno pretende cerrar la posibilidad de que los precios queden atados a variaciones posteriores del salario mínimo.
En ese sentido, el borrador es explícito al señalar que “en ningún caso dicho precio podrá quedar sujeto a mecanismos de indexación automática asociados al salario mínimo legal mensual vigente”, incluso con posterioridad a la separación del inmueble o a la suscripción de la promesa de compraventa. La propuesta normativa busca así eliminar las negociaciones en salarios mínimos, una práctica común en algunos proyectos de VIS.
El texto contempla una excepción puntual para los ajustes de precio. Según el parágrafo del artículo segundo, solo podrían realizarse modificaciones al valor pactado en pesos colombianos cuando existan “motivos extraordinarios que afecten los precios de los insumos”, siempre que estos estén debidamente soportados en el Índice de Costos de la Construcción de Edificaciones (ICCE) elaborado por el DANE.
El borrador de decreto también refuerza la protección de los hogares compradores al advertir que la omisión de la fijación del precio definitivo en pesos colombianos desde la etapa de separación o promesa de compraventa constituiría una práctica abusiva, en los términos de la Ley 1480 de 2011. Asimismo, califica como contrarias al ordenamiento jurídico conductas como la dilación injustificada de la firma de la promesa o de la escrituración con el fin de trasladar al consumidor incrementos derivados del aumento del salario mínimo.
En relación con los plazos contractuales, el documento señala que cualquier modificación en las fechas pactadas, cuando no sea imputable al vendedor, deberá ser informada y justificada oportunamente al consumidor, sin que en ningún caso dicha modificación autorice un aumento en el precio de la vivienda.
Finalmente, el borrador incluye un régimen de transición para los negocios jurídicos iniciados antes de la eventual entrada en vigencia del decreto. Estos podrían culminar conforme a la normatividad vigente al momento de su celebración, siempre que se trate de situaciones jurídicas consolidadas, pero establece que “en ningún caso el precio final al momento de la escrituración se pueda indexar”.
